借主が行方不明になった場合の解決策
賃貸物件のオーナーは、いろいろなリスクに備えなければいけません。

そこで、今回は、気になる3つの問題について原因・解決法を紹介します。

  • 借主が行方不明になった場合の解決策
  • 借主の家賃滞納に困っている場合の解決策
  • マンション・アパート借主がAirbnbの収益を得ている場合

貸主がいるのであれば、トラブルがあっても相手と交渉することができるのですが、家賃を滞納されたり、姿が消えてしまったり、また、違法にビジネスされているとなれば、他の解決策を模索するしかありません。

そのような事態に、どのような行動をするべきか、ということを考えてみましょう。

借主 行方不明

借主が行方不明になった場合の解決策

賃貸借契約の基礎知識

最初に確認するべきは、賃貸借契約の基礎知識です。

貸主が行方不明になることなど、起きてはいけないことですが、起きる可能性があるということを最初から除外するべきではありません。

そのことを想定して、賃貸借契約を結ばなければいけないからです。

行方不明だからと言って、即日契約を解除する事ができるかというと、それは出来ません。

やるべき手順を踏んで契約解除をしていくことになります。

行方不明ということは、家賃も滞納しているはずなので、契約を解除する理由としては行方不明ではなく滞納に重点を置きます。

借主が行方不明

そこで必要になるのは、家賃の支払いを促すこととなります。

一般的な賃貸住宅では、入居の際には連帯保証人が必要になるので、そちらから連絡が取れるか確認をしてみましょう。

連帯保証人と家族が別であるならば、家族にも確認をしてみます。

それでもどこにいるのかわからないというときには、法的な手続きに入ります。

まず滞納した家賃の支払いと契約解除をするという意思表示を内容証明郵便で送ります。

当然これは届かないので貸借人に戻ってくることになります。

そうなれば次に契約解除を行う事になります。

通常であれば内容証明郵便でそのことを相手に知らせなければいけないのですが、滞納した家賃の督促が届かなかったという事実と、貸主の行方を探した、という調査結果を持って公示送達の申し立てを行います。

公示送達というのは借主の行方が知れないので、裁判所と市区町村掲示板に2週間掲示されると、相手に内容証明が届いたことと同じ扱いになることです。

この申し立てが受理され、掲示板に契約解除をするという内容が貼られて2週間経過すれば契約が解除されます。

ここで部屋を取り戻すことが出来るのかというと、まだもう一つ手続きが必要で明渡訴訟をしなければいけません。

ただし、このためには賃貸借契約に強制撤去に関する文言を入れておくことが必要です。

契約に問題がなければ、明渡請求でも公示送達を行い2週間の猶予期間を待ちます。

無事に期間が来ればいよいよ部屋の中の荷物を強制撤去できるのです。

行方不明の対応策

やるべきことを確認できたらば、それを実行する前に行方不明の対応策を考えましょう。

契約では、オーナーといえども勝手に部屋に入ることは出来ませんし、荷物を処分する事はできませんから、行方不明である事実を公にしておくことから始めることです。

電話が通じない、訪問しても応答しないということを記録しておき、もしかしたら部屋で何らかの事件・事故がおきているのかもしれないということで、警察に連絡をして警察官の立会のもと部屋に入ります。

行方不明捜索

そこで姿が見えないのであれば、行方不明人として届け出るのです。

そこから連帯保証人や家族に連絡をして、行方を尋ねます。

それで連絡がつくようであれば滞納した家賃を支払うよう求めたり、契約を今後どうするのかという話合いになります。

連絡がつかなければ上述のように明渡に向けた手続きを進めることになります。

調査会社に依頼することで、行方をつかめる可能性はあります。

費用に関しては、連帯保証人に請求したり、また、借主に後から請求することも可能ですが、一度支払いに関しても探偵事務所に相談するといいと思います。
>>家出・失踪人の調査なら原一探偵事務所

行方不明における事前対策

万が一に備えと言うのは大切ですが、行方不明における事前対策を紹介します

行方不明で生じた家賃の滞納について、未払いのままオーナーが損害をこうむることがないように契約には記載しておかなければいけません。

これは通常連帯保証人に対して滞納した家賃の請求が出来るとしていれば、裁判で争っても問題はありません。

なお、残された荷物について、オーナーが処分できるということを書いていても、それは違法になるので入れないようにしましょう。

荷物を処分したいのであれば、明渡をする物件に「ある期日まで荷物を保管しておくが、期日を過ぎたら処分をする」という旨を掲示しておかなければいけません。

借主 行方不明 裁判

借主が行方不明であることがわかったら、スムーズに部屋を取り戻し、滞納した家賃を回収することが望ましいものです。

そのためには、やるべき手続きがかなり多いといえます。

もし、勝手に部屋に入ればオーナーでも住居侵入の罪なりますし、荷物を処分すれば窃盗になるからです。

弁護士に相談する場合

そこで法律の専門家である弁護士の力は大いに役立ちます。

弁護士に相談する場合は、事情を話して煩雑な手続きを代行してもらえば、オーナーの負担が減らすことが出来ます。

なお、ここで疑問となるのは弁護士費用はオーナーが負担するべきものなのか、ということです。

基本的には弁護士費用は借主に請求する事はできません。

しかし契約に明け渡し請求をした時の弁護士費用を貸主に請求するとしていれば、それが通ることもあります。

ここで提案
賃貸滞納・行方不明の場合、この後確実に予想されるのが、空室状態です。

知っていましたか?

空室状態の方が、マンションが高く売れる!ということを。

不動産投資を行っている人は利回りを考えますので、安く仕入れたいと考えています。

しかし、居住用でマンションを購入している人は、空室状態が条件なのです。
よって、このタイミングをネガティブに考えず、相場を知る間隔で、不動産査定していませんか?

NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】
HOME4U
>> 今すぐ概算査定を行う
不動産売却一括査定「イエウール」
イエウール
>> 今すぐ概算査定を行う

借主の家賃滞納に困っている場合の解決策

家賃滞納の基礎知識

家賃滞納の中には、ちょっとだけ待っていてほしいと言って少し遅れて払う人もいれば、もう少し待ってほしいということを何カ月も続けている人もいます。

ただ、いずれの場合でも家賃滞納であることに変わりはありません。

多くのケースでは数カ月の滞納があった時点で問題意識を持ち始める人が多く、最初のうちはすぐに払われなくても、ちょっとした事情があるのだろうと借主を信用します。

中には、失業をしてしまった人もおり、このような事情になったのでちょっと待ってくださいと借主から申告してくるケースもあります。

この場合、オーナー側から賃貸借契約を一方的に解除することはできません。

信頼関係を著しく壊すものでない限り、急なことはできないというのが法律で決められているためです。

家賃を滞納している人がいるからといって、最初から強硬手段に出るということは難しく、話し合いを重ねていくものであるというのを知っておくことが大切です。

家賃滞納の対応策

家賃滞納の期間として、信頼関係が壊れたとみなされるのは数カ月の家賃滞納があった場合とされています。

明確にいつまでかというのは決まっていませんが、1か月程度では認められないのが現状です。

このため、裁判で回収するなどのことを考える場合には数カ月待つことが求められます。

家賃滞納

もし、保証人がいる場合には保証人に家賃の支払いを求めるということも可能です。

最近では保証人をつけない代わりに保証会社がそれを担うということがあるため、保証会社に立て替えてもらい、保証会社が借主に請求するということもできます。

家族を保証人にしているのであれば家族に連絡がいき、そこで話を進めていくということもできます。

そうなる前に払ってもらうことが大事ですが、振り込まれるべきタイミングで振り込まれない時に連絡を入れ、なぜ滞納しているのか話を聞くことが求められます。

人によってはそれより前に連絡が入ることがあります。

そこで信用するとズルズル行ってしまうため、支払日に期限を設け、それも過ぎれば内容証明郵便を送るということをするだけでも、裁判になった際でも証拠となります。

家賃滞納の事前対策

事前対策としては、入居する前に審査をしっかりしておくことが大事です。

収入額はどれくらいなのか、保証人がいるのかどうか、家賃保証会社に依頼をしているかどうかなど様々な項目で審査し、リスクを抑えることができます。

また、入居者とのコミュニケーションがこの場合は大事です。

いつも仲よくしているまではしなくても、顔を合わせれば挨拶をするといったことをしていけば、家賃滞納などのことがしにくくなります。

そして何より、入金日の確認を徹底することが求められます。

これをおろそかにしていると、家賃滞納に気付かず、ちょっと遅れた程度では何も言わないという認識を与え、裁判になった際にその点が指摘されてしまうとどうしようもできなくなります。

理想的なのは1日でも遅れれば連絡を入れることです。

そして、万が一家賃滞納が発生した場合、どのような対処をすればいいのかを事前にマニュアルにしておくことも大切です。

すると、その通りに進めていくことができ、家賃滞納が発生するたびに困惑することが無くなります。

弁護士に相談する場合

家賃滞納について弁護士に相談する場合、費用面のことを最初の段階で考えておく必要があります。

仮に依頼すると、内容証明郵便の作成代金や着手金、報酬などが発生します。

着手金の相場は賃料の半月分から2カ月程度、報酬は1か月分から3カ月程度なっており、着手金と報酬金だけでも、1ヶ月半から5カ月分の賃料がかかる場合があります。

滞納している期間にもよりますが、家賃の回収をメインにするのか、それとも立ち退きをメインにするかで弁護士に依頼するかどうかが変わります。

こうしたことをベースにして相談しに行くことが求められます。

また、保証人に賃料を請求する場合でも弁護士がすべてやるため、そのあたりの交渉に長けた人であるかどうかも大事です。

弁護士の中には家賃滞納、立ち退きといった案件を数多くこなすエキスパートがいる一方、そうした案件をほとんど経験していない弁護士もいます。

同じ弁護士でも経験値に大きな差があるため、できれば専門の人にやってもらうことが無難です。

弁護士に相談するタイミングとしては家賃滞納から3カ月が目安となります。

そして、立ち退きか賃料の回収かいずれかの選択肢を選び、それに向けて調整していきます。

オーナーは固定資産税などの支払いなどがあり、かなりのダメージを負うことになるため、1日も早く出ていってもらうということも選択肢の1つです。

中には鍵を変えてしまう、勝手に処分してしまうケースもあり、その場合はオーナー側に責任が生ずることから、知識を入れておくという意味でも弁護士に相談をしておき、アドバイスを受けることも大事です。

マンション・アパート借主がAirbnbの収益を得ている場合

Airbnbとは

最近世界中で利用されていて日本でも色々と物議をかましているAirbnbとは、所謂民泊と呼ばれているサービスとなっています。

簡単に言ってしまえば自分の家や部屋を宿泊施設として提供すると言うものであり、部屋を貸したい人と部屋を借りたい人を仲介するサービスとして利用されているのがAirbnbということになります。

Airbnbに登録していれば部屋を借りたいという人は情報を検索して借りたい部屋を予約する事ができますし、部屋を貸したい人も情報を提供していれば借りたい人からの申請があるのでそれを受けてサービスを提供する事ができるというわけです。

部屋を借りたい人の場合はホテルよりも安く宿泊する事が出来たりホストとの交流を楽しむことができますし、部屋を貸す人も宿泊料金の一部を収入として得ることができるようになっているほかこちらも宿泊客との交流を楽しめるなど、それぞれメリットがあるということで世界中で利用されています。

借主が民泊をやっている場合

Airbnbは色々な形態の家や建物で利用されているのですが、その中で特に日本で問題となっているのが賃貸マンションやアパートを借りている人がAirbnbに登録していると言うケースです。

借主 Airbnb

この場合Airbnb側としてはわざわざ登録されている物件を確認する事はないので登録する事そのものに問題はなく、普通に登録する事が可能となっています。

ですが賃貸マンションやアパートで民泊をする場合は大家が民泊専用でマンションやアパートを所有していると言う事がない限り、借主は大家に対して民泊として利用していいのかどうかと言う許可を得る必要があります。

ただしほとんどの場合は賃貸借契約において第三者への転貸を禁止しているため一般的に許可される事はないですし、もしも賃貸マンションやアパートで借主がAirbnbを始めとした民泊をしているという場合は大家に無許可で行われている可能性が高くなっているのです。

借主への対応策

このように大家からの許可なく借主が民泊をやっている場合、大家は賃貸借契約を違反されたと判断して対処することができるようになっています。

まず最初に借主に対して民泊を辞めるように警告する事が可能となっていて、それでも続けているようであれば最終的に退去勧告をすることができます。

特に借主同士でのトラブルが発展している場合は強制的に対応する事も可能となっていますし、対応策を取らずに放置してしまうと他の借主から苦情が来る可能性も高いです。

そのため契約違反をされたという事を念頭に入れてしっかり対応する事が重要になっているのです。

法律で罰せられるか?

ではもしも大家に無断でAirbnbなどの民泊をやっている場合、法的にはどのような罰則があるのでしょうか。

まず民泊そのものに対しては法律の整備が追いついていないため、基本的にこれに対しての罰則はないとされています。

そこで問題になってくるのが民泊が旅館業に該当しているのかどうかと言うところであり、該当しているにもかかわらず許可を取らずに営業している場合は当然違法として何らかの罰則がつけられます。

ですがこれに関しても民泊はグレーゾーンとなっていますし、例え違法であっても何らかの罰則を与えられるケースと言うのは難しいとされています。

マンション管理組合でルールを作るなどが一般的です。

【関連】マンション管理組合とのトラブル

ただし大家である貸主は法律で罰則を与える事ができないとしても、契約違反を犯している借主に対しては契約に則った対処をすることができるようになっているのでそちらで対応する事が望ましいとされています。

万が一そのような対処を取って借主から訴えられたとしても、弁護士に相談して対処すれば貸主が何らかの罰則を受けることはないと考えられています。

Airbnbのトラブル

Airbnbのトラブル事例
これまで世界を始めとして日本では多くのAirbnbに関するトラブルが発生しているとされていて、その事例もいくつか紹介されています。

特にマンションやアパートで一番多いと言われているトラブルの事例が近隣住民とのもので、外国人観光客や見知らぬ人たちが出入りしていることについて苦情を言われて口論になったり民泊を利用した旅行客が近隣住民と口論になって喧嘩になってしまったと言う事例は非常に多いです。

これについては原因としては騒ぎ声などの騒音トラブルから発展するケースが多いとされていて、このようなトラブルから大家に対して民泊をしていることがバレるということが多いです。

また借主側に起きたトラブル事例としては、部屋のものを壊されるだけならばいいのですが部屋そのものに傷をつけられてしまったり設備を壊されてしまったなど自分が貸主に対して弁償しなければ行けない事態になってしまったと言う事例も少なくありません。

さらに過去には民泊を利用した外国人によって殺人事件という最悪のトラブルが起きた事例もあるため、ただのトラブルではすまないという事もあるようです。

空室のピンチ最大のチャンスにする方法

空室じゃないとできないこと詳細はコチラ

▲ページトップに戻る